FIRENZE. Il tema dell’abitare in Toscana analizzato in tutta la sua complessità: quante sono le abitazioni, quante quelle di proprietà, dove sono ubicate, quanto spendono in media le famiglie per il loro mantenimento, quanto si è costruito e dove. A questi e tanti altri quesiti cerca di dare una risposta ‘Abitare in Toscana, II Rapporto sulla condizione abitativa’, realizzato dalla Regione attraverso l’Osservatorio Sociale Regionale.
Quante case e quanto valgono. In Toscana, al 31 dicembre 2011, gli immobili residenziali sono poco più di 2 milioni di unità, il 6,2% dello stock abitativo nazionale. Al 31 dicembre 2010, una casa in Toscana vale in media oltre 268 mila euro (circa 183 mila euro il dato nazionale), mentre il valore al mq è di 2.266 euro (1.595 euro in Italia). Il valore complessivo degli immobili residenziali toscani è di 548 miliardi di euro, l’8,9% del valore patrimoniale abitativo nazionale.
Quanto costano. Sempre al 31 dicembre 2011, per comprare una casa ogni famiglia deve sborsare 8,3 annualità di reddito (il dato nazionale è di 6,1). Nel 2010 ne occorrevano 8,2.
Nuove costruzioni. Nel 2010, i Comuni toscani hanno rilasciato permessi di costruire per circa 2,3 milioni di mc (3,2% del totale nazionale): il 90,3% per la realizzazione di nuove costruzioni, il resto per ampliare fabbricati esistenti. Tra il 2000 e il 2010 la domanda complessiva di realizzazione di nuove abitazioni o di ampliamenti ha avuto un andamento analogo a quello nazionale: picco nel 2005 (più di 6,3 mln di mc) e flessione continua degli anni successivi. Il risultato della somma di alcune tendenze al ribasso, volume complessivo dei fabbricati per i quali i Comuni hanno rilasciato permessi di costruire (-17%) e numero di abitazioni in essi previste (-19,5%), con quella dell’arresto della dinamica demografica sancita dal Censimento 2011 (in crescita nei primi dieci anni del 2000), è un aumento della disponibilità di alloggi, sia per abitante, che per famiglia. Ogni 1.000 abitanti si passa da 544 case (2010) a 561 (2011, identico a quello italiano), per ogni famiglia invece ci sono più di 1,3 abitazioni (valore inferiore a quello italiano).
Le compravendite. Dopo il picco del 2006, la fase di forte contrazione si è accentuata nel 2008 (–18,2%). Dopo la “timida” crescita (+2,2%) del 2010, nel 2011 nuova riduzione (-5,1%, rispetto al -2,3% nazionale), che è stata più lieve nei Comuni capoluogo (-4,1%) e più consistente negli altri Comuni del territorio provinciale (-5,7%). Neppure la caduta dei prezzi ha favorito la ripresa del mercato immobiliare. In base alle rilevazioni del Sole 24 Ore sui capoluoghi di provincia, in termini reali, dal 2009 al 2012, la diminuzione media ha interessato tutte le tipologie di abitazione censite (di nuova o recente costruzione) e tutte le zone delle città (centro, semicentro o periferia), con percentuali comprese tra il –3,9% e il –7,4%. L’indebolimento del mercato in una fase di prezzi in calo è stato favorito anche dalla netta flessione degli acquisti di case effettuati con ricorso a un mutuo ipotecario: tra il 2006 e il 2011 -34,6% (il calo nazionale è stato del 38%).
L’invenduto. La somma delle tre dinamiche (costruttiva, demografica e del mercato immobiliare) ha determinato il consistente stock di abitazioni invendute presente in Toscana: una stima per il 2013, in assenza di statistiche ufficiali, parla di 7.300 unità (il dato nazionale è 130mila).
Affitti più bassi. Anche i canoni di locazione praticati nei Comuni toscani capoluogo di provincia sono mediamente diminuiti tra il 2009 e il 2012, per tutte le tipologie censite (nuovi contratti o proroghe) e in tutte le zone delle città (centro, semicentro o periferia), con percentuali comprese tra il – 4,9% e il – 6,5%.
Aumentano le spese… Nel 2010 le famiglie che abitano in affitto hanno dovuto mediamente destinare oltre il 30% del proprio reddito alla copertura delle spese della casa. La situazione più critica è quella delle famiglie che vivono in affitto a canone di mercato: per 6 su 10 l’incidenza sul reddito ha superato il 40%, in termini assoluti oltre 1.100 euro al mese.
… e gli sfratti. Rispetto al dato nazionale in Toscana tra il 2010 il 2011 ci sono stati aumenti in tutte le fasi del procedimento: provvedimenti emessi (+10,1%), richieste di esecuzione (+22,8%) e sfratti eseguiti (+12,1%). La motivazione principale dei provvedimenti emessi è per morosità (9 su 10), mentre è scomparsa quella per necessità del locatore. Nel 2011 la Toscana ha evidenziato una maggiore tensione abitativa rispetto al resto del paese (un provvedimento di sfratto ogni 300 famiglie, 386 in Italia) e un evidente peggioramento rispetto al 2010 (330). Ancora maggiore è il peggioramento del rapporto tra sfratti eseguiti e famiglie residenti (nel 2011 un’esecuzione ogni 544 famiglie, in Italia 860).
Proprietari. Nel 2011 l’82,7% delle abitazioni è di proprietà delle persone che vi risiedono (il dato nazionale è 81%). L’aumento delle case di proprietà in Toscana è andato avanti fino al 2005 (dal 57,1% all’85,8%) per poi calare. Da allora è aumentata la percentuale di famiglie in affitto (dal 14,2% del 2005 al 17,3% del 2011).
Il patrimonio Erp toscano. Si compone di 5.924 fabbricati per 49.264 unità immobiliari. Negli anni ’90 si è interrotta la dinamica costruttiva che aveva caratterizzato il periodo precedente: da 1.000 costruzioni al decennio si passa a 234 (1990-1999) e a 339 dopo il 2000. Si tratta perciò di un patrimonio che, per oltre la metà, è da considerare “datato”. Il rapporto tra patrimonio e numero di famiglie residenti (che misura la capacità di un territorio di rispondere alla domanda abitativa Erp) è di un alloggio ogni 31,8 famiglie. Quasi la metà delle unità immobiliari ha una superficie fra i 45 e i 70 m2. Al 31 dicembre 2012 nel 95,3% degli alloggi Erp vivono inquilini con regolare contratto di locazione. Nell’1,3% dei casi l’occupazione è senza titolo. Gli alloggi sfitti sono il 3,1%.
Gli alloggi Erp attualmente in costruzione sono 1.736, 708 in consegna nel 2013. 3 famiglie toscane su 100 abitano in alloggi Erp (in tutto oltre 47 mila per un totale di oltre 121 mila persone). Il 62,2% delle famiglie rientrano nell’area del cosiddetto canone protetto, il 30,8% in quella del canone sociale. Nel 2012 gli alloggi assegnati sono stati 1.798, con un tasso annuo di soddisfazione della domanda del 5,7% (ma se consideriamo che le graduatorie hanno un periodo medio di validità di oltre due anni, il valore potrebbe più che raddoppiare). Le famiglie presenti nelle graduatorie sono stimabili in oltre 24mila.
La parte conclusiva del rapporto è dedicata ad un approfondimento sulla realtà dell’edilizia residenziale pubblica a Lucca che sarà al centro del convegno organizzato per il 20 giugno nella sede della Provincia, a Palazzo Ducale, a partire dalle 9.30.
